#1rimcresponde - Tema 2 - Efeitos da certidão positiva no registro da incorporação imobiliária (Lei n.º 4.591/64) e de loteamento (Lei n.º 6.766/79)

Pergunta 2: 

A existência de ações judiciais positivas impede o registro da incorporação imobiliária? Qual a diferença de efeito das certidões positivas no registro da incorporação imobiliária (Lei n.º 4.591/64) e de loteamento (Lei n.º 6.766/79)?

Resposta 2: 

Nesse caso, temos que lembrar que os efeitos da certidão positiva de ações no registro da incorporação imobiliária (Lei n.º 4.591/64) são diferentes do loteamento (Lei n.º 6.766/79)

Na incorporação imobiliária, a certidão positiva de ações não impede o registro nem os ônus fiscais e reais, desde que não impeditivos de alienação. Então, basta constar na matrícula mãe a averbação de existência de certidões positivas (cuja informação vai na AV de imóvel em construção nas filhas). Veja-se:

Provimento Conjunto n.º 93/2020. Art. 1.059. O incorporador deverá apresentar, no Ofício de Registro de Imóveis, os seguintes documentos, organizados nesta ordem: (...)
§ 4º As certidões positivas da Justiça Federal, da Justiça Estadual ou da Justiça do Trabalho não impedem o registro da incorporação, mas nele devem ser mencionadas.

Lei n.º 4.591/64. Art. 32. § 5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.

Também não precisa das certidões de objeto e pé relativas às ações (mesmo porque se tivesse alguma ação real ou pessoal reipersecutória contra o imóvel deveria estar averbada / registrada na matrícula para afetar o imóvel - princípio da concentração dos atos na matrícula do art. 54 da Lei n.º 13.097/2015).

No registro do loteamento, diversamente, é necessário avaliar todas as ações (precisa de objeto e pé das que podem ser reais ou pessoais reipersecutórias) e verificar se elas podem afetar o imóvel a ser parcelado ou a solvência do loteador. Veja-se:

Provimento Conjunto n.º 93/2020. Art. 1.002. (...) § 4º Sempre que for expedida certidão positiva de ônus e ações relativamente ao imóvel ou à pessoa dos proprietários tabulares, deverá ser exigida certidão de objeto e pé ou histórico de tramitação extraída dos sítios eletrônicos oficiais dos tribunais em que conste, no mínimo, a identificação do processo, das partes, da fase processual e do valor da causa.
§ 5º Tal complementação será desnecessária quando se trate de ação que, por sua própria natureza, desde logo aferida pela certidão do distribuidor judicial, não tenha qualquer repercussão econômica ou relação com o imóvel objeto do loteamento.
Lei n.º 6.766/79. Art. 18. (...) § 2o - A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o Oficial do Registro de Imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente.

Esta é a orientação jurídica geral adotada no 1RIMC nesta data, com base na legislação nacional e nos atos normativos em vigor no Estado de Minas Gerais, o que não afasta a pertinência nem prejudica outras interpretações jurídicas adotadas por outros Oficiais de Registro de Imóveis, Tabeliães de Notas, Corregedoria de Justiça, ou outros profissionais do direito.

 

#1rimcresponde - Tema 1 - Divisão de imóvel rural e reserva legal

Pergunta 1: 

Será realizada uma divisão amigável de imóvel rural, no qual passarão a existir 9 áreas, uma de propriedade de cada condômino, sendo que um deles ficará com duas áreas. Ocorre que o trabalho técnico também dividiu a área de reserva legal em oito parcelas, cada uma referente a uma das glebas (de 1 a 8). Nesse sentido, gostaria de saber se é possível, na divisão amigável, que a área de reserva legal fique em matrícula própria. Ou as reservas devem estar alocadas à novas áreas, proporcionalmente?

Resposta 1:

Sobre a divisão de imóvel rural com reserva legal, assim dispõe o Provimento Conjunto n.º 93/2020:

Art. 204. É dever do tabelião de notas orientar a parte interessada a proceder à averbação do georreferenciamento no Ofício de Registro de Imóveis anteriormente à lavratura da escritura pública nos casos exigidos em lei, constando a advertência na escritura pública. 

§ 1º Para a lavratura da escritura, o tabelião de notas deverá conferir se as áreas resultantes são compatíveis com as áreas originais, bem como se restará caracterizada transmissão de parte ideal, a ser formalizada previamente com recolhimento de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos - ITBI ou ITCD, conforme a transmissão seja onerosa ou gratuita.

§ 2º Serão exigidos, ainda, se já averbada a reserva legal, memoriais descritivos de sua distribuição entre as áreas resultantes, sem que seja deslocada a área averbada, salvo com autorização do órgão ambiental competente, devendo todos os trabalhos técnicos estar acompanhados da Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, no competente Conselho Regional de Engenharia e Agronomia - CREA, ou do Registro de Responsabilidade Técnica - RRT, no competente Conselho de Arquitetura e Urbanismo - CAU, ou do Termo de Responsabilidade Técnica - TRT, no competente Conselho Federal dos Técnicos Industriais, do profissional responsável. (Nova redação dada pelo Provimento Conjunto nº 121/2023) § 2º Serão exigidos, ainda, se já averbada a reserva legal, memoriais descritivos de sua distribuição entre as áreas resultantes, sem que seja deslocada a área averbada, salvo com autorização do órgão ambiental competente, devendo todos os trabalhos técnicos estar acompanhados da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica - ART ou do respectivo Registro de Responsabilidade Técnica - RRT do profissional responsável.

§ 3º As áreas resultantes da divisão de imóvel rural deverão ser equivalentes ou superiores à Fração Mínima de Parcelamento - FMP.

Art. 995. O desmembramento de imóvel rural não implicará alteração da reserva legal já averbada, seja de sua área, localização ou descrição, conforme já aprovadas pela entidade ou órgão ambiental competente.

§ 1º No caso previsto no caput deste artigo, o oficial de registro averbará, em todas as novas matrículas, que a reserva legal dos respectivos imóveis se encontra especializada na matrícula de origem.

§ 2º Fica facultado ao proprietário obter, na entidade ou órgão ambiental competente, posteriormente ao desmembramento, o cancelamento do termo original e a expedição de novos termos - inclusive de compensação, se for o caso - para averbação nas novas matrículas. 

 Da leitura deste artigo, verifica-se que:

• Na divisão do imóvel rural, NÃO pode haver o deslocamento / alteração do local da reserva legal, salvo autorização do órgão ambiental;
• Além das Plantas e Memoriais Descritivos de cada nova gleba (gerados automaticamente pelo SIGEF/INCRA, com certificação de não sobreposição), será apresentada a Planta com alocação (facultativa) e Memoriais Descritivos da distribuição das áreas de reserva entre as novas glebas, acompanhados de ART / RRT / TRT;
• A distribuição da reserva legal (desde que não alterada ou, se alterada, com autorização do órgão ambiental) na divisão poderá ser feita:
• de forma proporcional a cada nova gleba, quando possível; OU
• mantida em matrícula individualizada com toda a área de reserva legal, a ser titularizada em copropriedade (ou não) pelos condôminos; OU
• parte de forma proporcional a cada gleba e parte em área comum de alguns condôminos.
• O único requisito essencial para a reserva legal é que não seja alterada sem autorização dos órgão ambiental e que seja preservada por quem forem os proprietários proprietários da área de reserva legal.
• Para a lavratura da escritura pública no Tabelionato de Notas, são necessários, além dos documentos comuns à alienação e oneração de imóvel (arts. 196 a 199 do Provimento Conjunto n.º 93/2020):
• Quando já averbada a reserva legal na matrícula, memoriais descritivos de sua distribuição entre as áreas resultantes, sem que seja deslocada a área averbada, salvo com autorização do órgão ambiental competente, devendo todos os trabalhos técnicos estar acompanhados da Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, no competente Conselho Regional de Engenharia e Agronomia - CREA, ou do Registro de Responsabilidade Técnica - RRT, no competente Conselho de Arquitetura e Urbanismo - CAU, ou do Termo de Responsabilidade Técnica - TRT, no competente Conselho Federal dos Técnicos Industriais, do profissional responsável.
• Quando houver reserva legal apenas no Cadastro Ambiental Rural - CAR, é desnecessária a apresentação dos documentos do item anterior e basta a apresentação do Recibo de Inscrição do Imóvel Rural no Cadastro Ambiental Rural - CAR, emitido por órgão nacional competente, esteja ou não a reserva legal averbada na matrícula imobiliária, fazendo-se expressa referência, na escritura pública, ao número de registro e à data de cadastro constantes daquele documento, salvo se essa informação já constar na matrícula (art. 198, VI, do Provimento Conjunto n.º 93/2020).
• No Cartório de Registro de Imóveis, além dos atos da divisão, serão feitos:
• Se não houver alteração da reserva legal, a averbação de transporte de gravame da AV de Reserva Legal ou do CAR para todos os imóveis objeto da divisão;
• Quando houver a realocação da reserva legal autorizada pelo órgão ambiental, a averbação originária poderá ser cancelada e serão feitas novas averbações de reserva legal com as novas áreas.

Esta é a orientação jurídica adotada no 1RIMC nesta data, com base na legislação nacional e nos atos normativos em vigor no Estado de Minas Gerais, o que não afasta a pertinência nem prejudica outras interpretações jurídicas adotadas por outros Oficiais de Registro de Imóveis, Tabeliães de Notas, Corregedoria de Justiça, ou outros profissionais do direito.

Criação de um banco de conhecimento público do 1RIMC: #1rimcresponde

Olá, pessoal!

Para agregarmos mais utilidade ao Blog 1RIMC, a partir de hoje, quando necessário, postaremos respostas para os questionamentos jurídicos sobre registro de imóveis e lavratura de escrituras públicas mais frequentes por meio de postagens com o marcador #1rimcresponde.

Objetiva-se, com isso, nas postagens #1rimcresponde, criar um banco de conhecimento para contribuir publicamente com soluções jurídicas para demandas de usuários, Tabelionatos de Notas, Poder Judiciário, Prefeituras e outros órgãos.

Esperamos que gostem e possam se tornar agentes multiplicadores para a regularização fundiária!

Aniversário de 153 do Ofício do 1º Registro de Imóveis de Montes Claros - MG - uma nova identidade visual para esse 153º ano!

Prezados,

Hoje, dia 08/06/2024, o Ofício do 1º Registro de Imóveis de Montes Claros - MG (1RIMC) completa 153 anos de história, durante os quais foi cumprida de forma incansável, e por vezes difícil, a missão de garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.

Ademais, hoje concluímos a transição de nossa identidade visual de 11 anos e passamos a utilizar integralmente as logomarcas padronizadas do Registro de Imóveis do Brasil para os Cartórios brasileiros:

Além de trocarmos a identidade visual, num movimento de padronização nacional (para atender o anseio geral de padronizar os serviços), também fizemos grandes mudanças no atendimento da sede do cartório.

De fato, nos últimos meses, a sede da Serventia foi totalmente reformada na área de atendimento ao usuário de serviços: modernizamos a decoração, trocamos as cores e as poltronas de atendimento, integramos as áreas de espera do usuário e atendimento, tudo com vistas a melhorar a experiência do usuário, aumentar o conforto, o acolhimento e criar a sensação de estar em mais uma casa (de fato, meu objetivo é que o atendimento do 1RIMC desperte a lembrança dos halls dos grandes hotéis, com um aroma maravilhoso, temperatura agradável, conforto, movimento e eficiência). 

Criamos, ainda, uma aroma da marca do 1RIMC, que utiliza óleos essenciais naturais que, além da experiência olfativa, são escolhidos para despertar o bem-estar de todos (usuários de serviços e colaboradores) 

O site do 1RIMC também está totalmente atualizado com a nova identidade visual e com novos componentes para permitir a atualização imediata  e completa, bem como facilitar as buscas de listas de documentos e a sua impressão. 

Visitem nossa página de documentos para conhecer a nova forma de disponibilização dessas informações:

Site 1RIMC > Serviços > Documentos Necessários: https://1rimc.com.br/docs

Para mim, na qualidade de Oficial de Registro de Imóveis do 1RIMC e delegatária de serviços públicos de registro, e para cada membro da equipe (Escreventes, Substitutas, Auxiliares de Cartório, Auxiliares Administrativos e Auxiliar de Serviços Gerais), é uma honra auxiliar esta Serventia de tradição no cumprimento de sua missão e trabalhar, a cada dia, em processos de melhoria contínua, capacitação e qualificação da equipe, informatização e maior satisfação do usuário.

Uma vez cumpridos a lei e os atos normativos e garantida a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, cada usuário de serviços e a realização de seus sonhos de ter imóveis e de, a partir deles, prosperar ainda mais, é o nosso FOCO.

Agradecemos a todos pela confiança e que esse 153º ano seja de grandes conquistas para o 1RIMC e para cada um de nós!

NOVIDADES! Semana Comemorativa de Outorga de Delegação do 1RIMC - 2024: Reforma do atendimento e nova identidade visual do 1RIMC

Prezados, 

Como parte dos eventos da Semana Comemorativa de 11 (onze) anos de Outorga de Delegação do 1RIMC - 2024, realizada de 22 a 26/01/2024, e em um movimento de padronização com os demais cartórios de registro de imóveis brasileiros, teremos três novidades para 2024:

• Já começamos as atividades de reforma (redesign) do espaço de atendimento ao usuário na sede do 1RIMC, com o objetivo recebê-los com mais conforto e comodidade, em ambiente moderno e acolhedor. A reforma será feita durante cerca de dois meses, motivo pelo qual peço a sua compreensão caso nossas instalações não estejam tão organizadas.
• A identidade visual do 1RIMC (logomarca, site, redes sociais, recibos, certidões, etc.) também será alterada e passaremos a utilizar as logomarcas desenvolvidas pelo Registro de Imóveis do Brasil para as serventias de registro imobiliário brasileiras, conforme abaixo.

• Em breve e após a reforma, utilizaremos a nova logomarca em todos os atos praticados no cartório, bem como em nossas redes sociais e no site. Para garantir a segurança jurídica, é importante que o usuário de serviços conheça nossa nova identidade visual e saiba verificar a validade e autenticidade dos recibos, certidões e demais documentos emitidos pelo 1RIMC.
• Por isso, acompanhe as notícias em nosso Blog e nas redes sociais (@1rimc).
• Lançamos o Ebook Aprovação e Registro de LOTEAMENTO na Lei n.º 6.766/79,  que foi elaborado por mim, e que tem por objetivo orientar, de forma prática e simplificada, o processo de aprovação de diretrizes e do projeto de loteamento e desmembramento, perante o Município ou Distrito Federal, e o respectivo registro perante o Cartório de Registro de Imóveis, de acordo com a Lei n.º 6.766/79. O novo E-book está disponível para acesso em nosso site e ou CLICANDO AQUI.

Sabemos que as mudanças exigem esforços de todos, por isso, pedimos paciência e sua colaboração nesse período de reformas na sede do cartório e de alterações em nossa comunicação visual. 

Garantimos que valerá a pena e contamos com sua compreensão!

NOVIDADE! Disponibilização dos dados estruturados (XML) da Matrícula / Transcrição na certidão de inteiro teor

Prezados,

Além da emissão eletrônica das certidões de inteiro teor feita a partir de maio/2023, hoje, temos mais uma NOVIDADE quanto à prestação de serviços de registro de imóveis no 1RIMC: a disponibilização do arquivo com dados estruturados (XML) da Matrícula / Transcrição no Atende Aqui juntamente com o arquivo PDF/A da certidão de inteiro teor. 

O arquivo é acessível no endereço acessível pelo QR Code disponível no Pedido de Busca e Certidão.

No Atende Aqui, o arquivo XML estará disponível na aba Arquivos.

O objetivo desta inovação é permitir o aproveitamento dos dados eletrônicos já estruturados por meio de importação e evitar a redigitação dessas informações, o que gera retrabalho e, por vezes, erros. Portanto, esta novidade implicará maior agilidade e eficiência na utilização das informações contidas na certidão de inteiro teor!

Essa inovação é super útil para o uso por Tabelionatos de Notas para a lavratura de escrituras públicas, de outros Cartórios de Registro de Imóveis, em caso, de transferência de imóvel, de instituições financeiras, pelo uso para elaboração de instrumento particular de contrato com força de escritura pública ou cédula de crédito, e das demais partes interessadas, especialmente, empreendedores (construtores e loteadores) para a elaboração de contratos em geral, a exemplo de promessa de compra e venda.

A documentação com a especificação do arquivo estruturado (XML) está disponível em: https://github.com/1rimc/xml_certidao.

A exemplo da alteração da emissão de certidões físicas para certidões exclusivamente eletrônica, feita em meados de MAIO/2023, que permite a utilização da certidão eletrônica perante vários interessados, sem necessitar de cópia autenticada, esperamos que essa novidade seja útil e agilize a formalização de novos negócios jurídicos. Estamos à disposição para esclarecer dúvidas e para ouvir sua opinião!

NOVIDADE! Admissão de documentos com assinatura eletrônica avançada conforme art. 1º-B do Provimento n.º 94/CNJ/2020

Prezados usuários de serviços,

O Provimento n.º 94/CNJ/2020 foi alterado pelo Provimento n.º 136, de 30/9/2022, nos seguintes termos

Art. 1º-A. Os Oficiais de Registro de Imóveis, a seu prudente critério, e sob sua responsabilidade, poderão recepcionar documentos em forma eletrônica por outros meios que comprovem a autoria e integridade do arquivo (na forma do Art. 10, § 2º, da Medida Provisória 2.200-2/2001). (incluído pelo Provimento n. 136, de 30.9.2022)

A manutenção da admissão de assinatura eletrônica avançada mesmo após a pandemia da COVID-19 impacta de forma positiva no recebimento de documentos no Cartório de Registro de Imóveis, de modo a trazer maior economicidade e agilidade, especialmente, nos casos em que é solicitado requerimento para prática de atos.

Ademais, é possível mitigar os riscos do uso da assinatura eletrônica avançada de forma indevida pela adoção da verificação da identidade do usuário (presencial, via SAEC / CRI-MG ou  por teleconferência).

Diante da previsão expressa neste artigo da admissão de documentos eletrônicos por assinatura avançada pelos Oficiais, a seu prudente critério, e sob sua responsabilidade, admitimos a utilização de tais documentos para a prática de atos de registro no 1RIMC, conforme as seguintes diretrizes:

1. Admissão de uso das assinaturas avançadas do Gov.br (https://www.gov.br/governodigital/pt-br/assinatura-eletronica), Portal de Assinaturas e Digitalização do ONR (https://assinador.onr.org.br/) e Portal de Assinaturas e Digitalização do Registro de Imóveis do Brasil (https://assinador.registrodeimoveis.org.br/);
2. Verificação prévia ou posterior de identidade do usuário de forma presencial, via SAEC / CRI-MG (criação de usuário) ou por teleconferência, com a confirmação da identidade (apresentação de documento oficial com foto), do CPF e do e-mail por ele informado para comunicações;
3. Admissão do uso de assinaturas eletrônicas em todos os tipos de documentos que não impliquem transmissão ou oneração de propriedade, desde que tomadas as cautelas de identificação do usuário acima listadas (especialmente requerimentos);
4. Admissão do uso de assinaturas eletrônicas em instrumentos particulares com força de escritura pública que impliquem transmissão ou oneração de propriedade, desde que sejam assinados com certificado ICP-Brasil pelo representante legal da Instituição Financeira;
5. Enquanto vigente a Medida Provisória n.º 1.162, de 14/02/2023, e se convertida em lei, admissão do uso de assinaturas eletrônicas em instrumentos particulares com força de escritura pública que impliquem transmissão ou oneração de propriedade por  todas as partes (Lei n.º 14.063/2020. Art. 17-A. As instituições financeiras que atuem com crédito imobiliário autorizadas a celebrar instrumentos particulares com caráter de escritura pública e os partícipes dos contratos correspondentes poderão fazer uso das assinaturas eletrônicas nas modalidades avançada e qualificada de que trata esta Lei.       (Incluído pela Medida Provisória nº 1.162, de 2023))

Para gerar documentos nato digitais, após a edição do arquivo (word, libre office), gere um arquivo do tipo PDF/A e utilize um dos assinadores acima.

Esse arquivo é apto para instruir o seu Protocolo a ser enviado via CRI-MG (https://www.crimg.com.br/) ou SAEC (https://registradores.onr.org.br/).

O registro eletrônico é a realidade do presente! Utilize esse recurso para dar mais agilidade e economicidade na apresentação de documentos perante o 1RIMC!

Caso tenha dúvidas, entre em contato conosco presencialmente ou pelo atendimento via WhatsApp: +55 38 99881-3987.