Pergunta 2:
A existência de ações judiciais positivas impede o registro da incorporação imobiliária? Qual a diferença de efeito das certidões positivas no registro da incorporação imobiliária (Lei n.º 4.591/64) e de loteamento (Lei n.º 6.766/79)?
Resposta 2:
Nesse caso, temos que lembrar que os efeitos da certidão positiva de ações no registro da incorporação imobiliária (Lei n.º 4.591/64) são diferentes do loteamento (Lei n.º 6.766/79)
Na incorporação imobiliária, a certidão positiva de ações não impede o registro nem os ônus fiscais e reais, desde que não impeditivos de alienação. Então, basta constar na matrícula mãe a averbação de existência de certidões positivas (cuja informação vai na AV de imóvel em construção nas filhas). Veja-se:Provimento Conjunto n.º 93/2020. Art. 1.059. O incorporador deverá apresentar, no Ofício de Registro de Imóveis, os seguintes documentos, organizados nesta ordem: (...)
§ 4º As certidões positivas da Justiça Federal, da Justiça Estadual ou da Justiça do Trabalho não impedem o registro da incorporação, mas nele devem ser mencionadas.
Lei n.º 4.591/64. Art. 32. § 5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.
Também não precisa das certidões de objeto e pé relativas às ações (mesmo porque se tivesse alguma ação real ou pessoal reipersecutória contra o imóvel deveria estar averbada / registrada na matrícula para afetar o imóvel - princípio da concentração dos atos na matrícula do art. 54 da Lei n.º 13.097/2015).
No registro do loteamento, diversamente, é necessário avaliar todas as ações (precisa de objeto e pé das que podem ser reais ou pessoais reipersecutórias) e verificar se elas podem afetar o imóvel a ser parcelado ou a solvência do loteador. Veja-se:
Provimento Conjunto n.º 93/2020. Art. 1.002. (...) § 4º Sempre que for expedida certidão positiva de ônus e ações relativamente ao imóvel ou à pessoa dos proprietários tabulares, deverá ser exigida certidão de objeto e pé ou histórico de tramitação extraída dos sítios eletrônicos oficiais dos tribunais em que conste, no mínimo, a identificação do processo, das partes, da fase processual e do valor da causa.
§ 5º Tal complementação será desnecessária quando se trate de ação que, por sua própria natureza, desde logo aferida pela certidão do distribuidor judicial, não tenha qualquer repercussão econômica ou relação com o imóvel objeto do loteamento.
Lei n.º 6.766/79. Art. 18. (...) § 2o - A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o Oficial do Registro de Imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente.
Esta é a orientação jurídica geral adotada no 1RIMC nesta data, com base na legislação nacional e nos atos normativos em vigor no Estado de Minas Gerais, o que não afasta a pertinência nem prejudica outras interpretações jurídicas adotadas por outros Oficiais de Registro de Imóveis, Tabeliães de Notas, Corregedoria de Justiça, ou outros profissionais do direito.
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